뉴욕과 뉴저지에서 아파트를 빌릴 때 알아야 할 규정과 관행을 2026년 9월 기준으로 정리했다. 뉴욕시 FARE법으로 집주인이 고용한 브로커 수수료는 세입자가 내지 않고, 뉴욕주 보증금은 월세 1개월·신청비 20달러가 한도다. 소득 월세 40배·신용 700점대 관행과 개런터 서비스, 렌트 안정 아파트 2026-27 갱신 인상률 0%, 굿코즈 퇴거법, 뉴저지 보증금 1.5개월·신청비 50달러 한도, 난방 의무 기간과 311 신고까지 담았다.
뉴욕 아파트 계약은 한국과 구조가 다르다. 전세가 없고, 월세에 보증금은 한 달치뿐이며, 그 대신 소득과 신용을 까다롭게 본다. 2025~26년에 브로커 수수료와 신청비 규정이 크게 바뀌었고 렌트 안정 아파트 인상률도 사상 처음 0%로 정해졌다. 계약 전에 알아야 할 것을 뉴욕과 뉴저지로 나눠 정리했다.
뉴욕시 — 브로커 수수료와 비용
예전에는 집주인이 고용한 브로커에게 세입자가 연 월세의 8~15%를 수수료로 내는 일이 흔했다. 2025년 6월 11일 시행된 FARE법은 '브로커를 고용한 쪽이 낸다'로 바꿨다. 집주인 쪽 브로커 수수료를 세입자에게 청구하면 위법이고, 세입자가 직접 브로커를 고용해 집을 찾은 경우만 낸다. 부동산협회(REBNY)가 낸 소송은 연방지방법원에 이어 2026년 7월 항소법원에서도 기각됐다. 시 소비자보호국(DCWP)은 시행 후 2천 건 넘는 신고를 받아 소환장과 환급 처분을 내렸다. 수수료를 요구받으면 311이나 nyc.gov/dcwp 에 신고한다.
뉴욕주 법(2019년 HSTPA)은 보증금을 월세 1개월분으로 제한하고, 퇴거 후 14일 안에 공제 내역서와 함께 돌려주게 한다. 신청·신용조회비는 20달러까지이며 30일 안 된 본인 신용보고서를 내면 면제된다. 연체료는 50달러와 5% 중 적은 쪽이 상한이다. 계약 때 드는 돈은 대개 첫 달 월세 + 보증금 1개월 + (직접 고용했다면) 브로커 수수료다.
심사 기준 — 소득 40배, 신용 700
법이 아니라 관행이지만 뉴욕 집주인 대부분은 세입자 연소득이 월세의 40배(월세 3,000달러면 연 12만 달러), 신용점수 700 안팎을 요구한다. 부족하면 연소득 월세 80배 이상인 보증인(개런터)을 세운다. 미국 신용 기록이 없는 새 이민자·유학생·주재원은 인슈어런트(Insurent)나 더개런터스(TheGuarantors) 같은 보증 회사를 쓰는데, 비용은 대체로 월세의 65~85%(조건에 따라 40~130%)를 한 번 낸다. 일부 집주인은 몇 달치 월세 선납을 대안으로 받지만 뉴욕주 법상 보증금 명목으로 1개월 초과를 받을 수는 없다.
렌트 안정 아파트와 굿코즈 퇴거법
뉴욕시 아파트 약 100만 세대는 렌트 안정(rent-stabilized) 대상으로, 시 렌트가이드라인위원회가 해마다 갱신 인상률을 정한다. 2026년 6월 25일 결정(Order #58)으로 2026년 10월 1일~2027년 9월 30일 사이 시작하는 갱신 계약은 1년·2년 모두 0%다. 이전 해는 3%·4.5%였다. 내 아파트가 해당하는지는 뉴욕주 주택국(HCR)에 렌트 이력을 요청하면 알 수 있다.
시장가 아파트라도 2024년 4월 시행된 굿코즈 퇴거법의 보호를 받을 수 있다. 주 전체 10세대 넘게 가진 집주인의 건물에서 월세가 기준(2025년 기준 스튜디오 5,471달러, 1베드룸 5,709달러, 2베드룸 6,321달러) 이하면, 정당한 사유 없이 갱신을 거부하거나 '비합리적' 인상(물가상승률+5%, 최대 10%; 2026년 기준 8.38%)을 할 수 없다. 갱신 거부나 5% 넘는 인상은 거주 1년 미만 30일, 1~2년 60일, 2년 이상 90일 전에 통지해야 한다.
뉴저지 — 보증금 1.5개월, 시별 렌트 컨트롤
뉴저지 보증금 한도는 월세 1.5개월분이다. 집주인은 이자가 붙는 뉴저지 은행 계좌에 넣고 30일 안에 서면으로 알려야 하며, 퇴거 후 30일 안에 이자와 함께 돌려주지 않으면 두 배를 물어낼 수 있다. 2026년 5월 1일부터 신청비는 50달러(물가 연동)가 상한이고 위반 시 500~1,000달러 벌금이다. 브로커 수수료를 세입자에게 넘기지 못하게 하는 법안(A4326)은 2026년 9월 현재 계류 중이다. 2세대 이상 건물의 집주인은 주 소비자국(DCA)의 'Truth-in-Renting' 안내문을 세입자에게 줘야 한다. 포트리, 호보컨, 저지시티 등 100곳 넘는 시가 자체 렌트 컨트롤 조례(대개 물가 연동 연 3~5% 상한, 신축 제외)를 두고 있으니 시 렌트 위원회에 확인한다. 팰리세이즈파크·포트리에는 한국어가 되는 브로커와 집주인이 많다.
입주 전후 체크리스트
입주 날 방마다 사진·영상을 날짜가 남게 찍어 두고, 하자 목록을 서면으로 집주인에게 보낸다. 퇴거 때 보증금 분쟁의 근거가 된다. 전기·가스는 뉴욕 콘에디슨, 뉴저지 대부분 PSE&G에 입주 전 계좌를 열고, 난방·온수·가스를 누가 내는지 계약서에서 확인한다. 뉴욕시는 10월 1일~5월 31일 난방 의무 기간이며 안 지키면 311 신고로 주택국(HPD)이 점검한다. 세입자 보험은 월 15~25달러 선이고 요구하는 집주인이 많다. 계약서는 서명 전에 갱신 조건, 애완동물, 전대(sublet), 조기 해지 조항을 읽는다. 이 글은 뉴욕주 부동산법, 뉴욕시 DCWP·HPD, 뉴저지 DCA 자료를 기준으로 했으며 바뀌면 갱신한다.