뉴저지 세입자가 알아야 할 권리 — 디파짓은 한 달 반까지, 락아웃은 불법

뉴저지는 세입자 보호가 강한 주다. 시큐리티 디파짓은 월세의 1.5배를 넘길 수 없고, 이사 후 30일 안에 이자까지 붙여 돌려줘야 한다. 집주인이 마음대로 문을 잠그는 락아웃은 어떤 경우에도 불법이며, 법원 판결과 집행관 없이는 쫓아낼 수 없다.

뉴저지에 세를 살면서 부당한 일을 겪어도 '외국이니 어쩔 수 없다'며 넘기는 한인이 적지 않다. 하지만 뉴저지는 미국에서도 세입자 보호가 강한 편에 속하는 주다. 주 지역사회부(DCA)가 펴낸 '렌트의 진실(Truth in Renting)'을 바탕으로, 알아 두면 돈과 시간을 지킬 수 있는 권리들을 정리했다.

시큐리티 디파짓 — 월세의 1.5배가 상한

집주인이 요구할 수 있는 시큐리티 디파짓은 월세의 1.5배를 넘을 수 없다. 이보다 적게 받는 건 괜찮지만 넘기는 것은 위법이다. 반려동물 디파짓을 따로 받는 경우에도 일반 디파짓과 합쳐서 1.5배를 넘으면 안 된다.

'라스트 먼스 렌트'라는 이름으로 미리 받는 돈도 사실상 디파짓으로 본다. 법원은 이름이 무엇이든 월세 1.5배를 넘는 선불 렌트는 법 위반이라고 판단했다. 계약 시점에 집주인이 요구할 수 있는 총액은 디파짓과 첫 달 렌트를 합쳐 월세의 2.5배까지다. 해마다 디파짓을 올리는 경우에도 현재 디파짓의 10%를 넘을 수 없다.

디파짓은 여전히 세입자의 돈이다. 집주인은 이 돈을 자기 재산과 섞어 둘 수 없고, 뉴저지에 있는 보험 가입 은행의 이자 발생 계좌에 넣어야 한다. 그리고 디파짓을 받은 뒤 30일 안에 어느 은행에 얼마를, 어떤 계좌로, 몇 퍼센트 이자로 넣어 두었는지 서면으로 알려야 한다. 이자는 세입자 몫이다.

이 통지를 하지 않거나 이자를 주지 않으면 세입자는 서면 통지 후 디파짓을 렌트에 충당하겠다고 요구할 수 있다. 이 경우 연 7% 이자까지 붙여 계산한다. 다만 연례 통지·이자 지급을 빠뜨린 경우라면 먼저 서면으로 알리고 30일의 시정 기간을 줘야 한다.

이사 후 30일 — 안 돌려주면 두 배 청구

임대차가 끝나면 집주인은 30일 안에 디파짓에 이자를 더하고 공제액을 뺀 금액을 돌려줘야 한다. 직접 전달하거나 등기·배달증명 우편으로 보내야 한다. 공제가 있다면 항목별 내역서도 같은 30일 안에 등기·배달증명으로 함께 보내야 한다.

공제할 수 있는 것은 '정상적인 마모를 넘어서는' 손상 수리비와 계약상 집주인에게 지급해야 할 돈뿐이다. 벽지가 바랬다거나 카펫이 닳은 정도는 정상 마모에 해당한다.

30일이 지나도 안 돌려주거나 공제 금액에 동의할 수 없다면 소송을 걸 수 있다. 이때 세입자는 부당하게 떼였다고 주장하는 금액의 두 배를 청구할 수 있고, 이기면 법원이 두 배 금액에 소송비용과 합리적인 변호사비까지 얹어 줄 수 있다. 금액이 5000달러 이하면 소액재판부(Small Claims), 5000달러 초과 1만5000달러 이하면 특별민사부에서 다룬다. 참고로 디파짓 분쟁을 관할하는 주정부 기관은 없다. 반드시 법원을 통해야 한다.

한 가지 알아 둘 점은 중도 퇴거의 경우다. 정당한 사유 없이 계약 기간 중에 나갔다면, 그 집이 다시 세를 나가거나 계약이 만료되는 시점 중 빠른 쪽이 임대차 종료일이 되고 30일은 그때부터 센다.

락아웃은 어떤 경우에도 불법

이 대목이 가장 중요하다. 집주인이 직접 세입자를 내보내는 이른바 '셀프 헬프' 퇴거, 즉 락아웃은 뉴저지에서 어떤 경우에도 허용되지 않는다. 세입자가 없는 사이 자물쇠를 바꾸거나 문에 자물쇠를 채우고 못 들어오게 하는 것, 그리고 나가게 만들려고 전기·수도 같은 유틸리티를 끊는 것도 모두 락아웃에 해당한다.

법적으로 세입자를 물리적으로 내보낼 수 있는 사람은 판사가 퇴거 영장(Warrant for Removal)을 발부한 뒤의 법원 집행관뿐이다. 락아웃을 당했다면 곧바로 경찰을 부르는 것이 맞다. 경찰 경고에도 집주인이 재입주를 거부하면 치안문란 행위로 입건될 수 있다. 세입자는 법원에 제소해 집을 되찾고 손해배상, 소송비용, 변호사비까지 받을 수 있으며, 집을 돌려받을 수 없는 상황이라면 손해액의 세 배가 인정되기도 한다.

렌트를 안 냈다고 세입자의 물건을 가져가거나 붙잡아 두는 것도 금지돼 있다. 이를 '디스트레인트'라고 하는데, 법원은 부당하게 물건을 압류당한 세입자에게 두 배의 손해배상을 인정할 수 있다.

쫓아내려면 정당한 사유와 법원 판결이 필요하다

뉴저지 퇴거방지법(Anti-Eviction Act)에 따라 집주인은 '정당한 사유(good cause)' 없이 세입자를 내보내거나 재계약을 거부할 수 없다. 구두 계약이든 서면 계약이든 마찬가지이며, 법정에서 사유를 입증해야 하는 쪽은 집주인이다. 다만 주인이 직접 사는 2~3세대 건물(임대 세대 2개 이하)이나 호텔·모텔의 단기 투숙객 등은 적용 대상에서 빠질 수 있다.

렌트 미납은 예외적으로 사전 통지 없이 바로 소송에 들어갈 수 있다. 다만 연방 보조 주택에 사는 경우에는 14일 통지가 필요하다. 렌트 미납 외의 사유로 내보내려면 반드시 서면 '퇴거 통지(Notice to Quit)'를 줘야 하고, 사안에 따라 그 전에 행위 중단을 요구하는 '시정 통지(Notice to Cease)'가 선행돼야 한다.

통지서를 받았다고 당장 나가야 하는 것은 아니다. 법원이 점유 판결(Judgment for Possession)을 내려야 비로소 나갈 의무가 생긴다. 판결이 난 뒤에도 영장은 3영업일이 지나야 발부되고, 영장이 송달된 뒤에도 3영업일의 이사 기간이 주어진다. 이사가 특히 어려운 사정이 있다면 법원에 유예를 신청할 수 있는데, 밀린 렌트를 모두 내는 것이 보통 조건이며 최대 1년까지다.

또 하나 알아 두면 유용한 것이 집주인 등록 문제다. 뉴저지는 임대건물 등록을 의무화하고 있는데, 등록하지 않은 집주인은 세입자를 퇴거시킬 수 없다. 법원은 최대 90일간 사건을 미뤄 등록할 기회를 주고, 그때까지 등록하지 않으면 사건을 각하해야 한다.

렌트 인상 — 주 전체 상한은 없지만 '양심 밖'은 안 된다

뉴저지에는 렌트를 규제하는 주법이 없다. 대신 시·타운별로 렌트 컨트롤 조례를 둘 수 있고, 지역 렌트 컨트롤 위원회가 이를 집행한다. 내가 사는 곳이 렌트 컨트롤 대상인지는 시청 서기과나 렌트 컨트롤 위원회에 물어보면 된다. 단 신축 다세대 건물은 완공 후 30년간 지역 렌트 컨트롤 적용에서 제외된다.

렌트는 계약 기간 중간에 올릴 수 없다. 기존 계약을 종료하고 인상된 렌트로 새 계약을 맺는 절차를 밟아야 하며, 집주인은 계약 종료와 함께 '인상된 렌트로 계속 살 권리가 있다'는 점을 서면으로 알려야 한다.

인상 폭에도 제동 장치가 있다. 법은 인상이 '양심에 반할(unconscionable)' 정도, 즉 공정하고 정직한 사람의 양심에 충격을 줄 만큼 불합리해서는 안 된다고 본다. 판단은 사안별로 이뤄지며 인상 폭, 집주인의 비용과 수익성, 인근 비슷한 건물의 시세, 양측의 협상력 등을 따진다. 렌트 컨트롤 위원회가 있는 지역이라면 위원회에 이의를 제기하고, 없다면 결국 법원이 판단한다.

한 가지 덧붙이면, 소셜시큐리티 노령연금이나 장애연금, SSI 등을 받는 시니어는 렌트 납부일로부터 5영업일의 유예 기간을 보장받는다. 이 기간에는 연체료를 물릴 수 없다.

수리를 안 해주면 — 렌트에서 빼는 방법이 있다

임대주택에는 '거주 적합성 묵시 보증'이 따라붙는다. 집주인은 난방, 배관, 전기, 방범, 화재경보기 등 기본 시설을 정상 상태로 유지할 의무가 있다. 3세대 이상 건물이라면 10월 1일부터 5월 1일까지 오전 6시~밤 11시에 화씨 68도, 그 외 시간에는 65도 이상의 난방을 제공해야 한다.

고쳐 주지 않을 때 세입자가 쓸 수 있는 방법은 여러 가지다. 직접 고치고 그 비용을 렌트에서 빼는 '수리 후 공제', 렌트를 깎는 '렌트 감액', 렌트 일부를 내지 않고 버티는 '렌트 유보', 도저히 살 수 없어 계약을 파기하는 '추정적 퇴거', 그리고 법원이 지정한 관리인에게 렌트를 맡겨 수리에 쓰게 하는 '렌트 관재' 제도다.

다만 조건이 있다. 첫째, 문제가 '필수 시설'이어야 한다. 고장 난 변기, 온수나 냉수가 안 나오는 것, 난방이나 전기가 끊긴 것, 깨진 창문 같은 것들이다. 단순한 불편은 해당되지 않는다. 둘째, 세입자가 원인을 제공하지 않았어야 한다. 셋째, 집주인에게 알리고 고칠 시간을 충분히 줬어야 한다. 이 통지는 반드시 서면으로, 배달증명 등기우편으로 보내 두는 것이 안전하다.

렌트를 유보하기로 했다면 그 돈을 쓰지 말고 별도 계좌에 모아 둬야 한다. 소송으로 가면 법원이 밀린 렌트 전액을 공탁하라고 요구할 가능성이 높고, 집주인이 이기면 대개 그날 안에 내야 퇴거를 면하기 때문이다. 난방이 끊긴 경우에는 집주인에게 알린 직후 관할 보건당국에 연락하면 보건국이 집주인 대신 수리를 명령할 수 있다.

차별은 금지된다

뉴저지 차별금지법(LAD)은 주택 임대와 매매에서 인종, 신념, 피부색, 출신 국가, 혈통, 성별, 결혼 여부, 가족 구성, 성적 지향, 성 정체성, 정신적·신체적 장애, 국적, 합법적 소득원 등을 이유로 한 차별을 금지한다. 위반하면 첫 번째 위반만으로도 최대 1만 달러의 벌금이 부과될 수 있고, 법원이 해당 세대를 신청자에게 임대하라고 명할 수도 있다.

장애가 있는 세입자와 관련해서는 별도의 보호가 있다. 안내견이나 보조견을 동반한 장애인·시각장애인·청각장애인은 모든 주거 시설을 동등하게 이용할 수 있고 추가 비용을 낼 필요가 없다. 반려동물 금지 조항이 있는 계약이라도 안내견·보조견에는 적용되지 않는다.

다만 집주인이 정당하게 거절할 수 있는 사유도 있다. 소득이 부족한 경우, 가족 수에 비해 집이 너무 좁아 조례를 위반하게 되는 경우, 신용 기록이 나쁜 경우 등이다. 차별을 당했다고 판단되면 뉴저지 법무부 민권국(nj.gov/oag/dcr)이나 연방 주택도시개발부(HUD)에 진정할 수 있다.

계약이 끝나면 자동으로 월세 계약이 된다

임대차 계약은 서면이 아니어도 유효하다. 다만 서면으로 쓴다면 평범한 사람이 이해할 수 있는 쉬운 표현이어야 한다. 연 단위 계약이 갱신되지 않으면 자동으로 월 단위 계약으로 바뀌고, 월 단위 계약은 어느 한쪽이 종료 절차를 밟지 않는 한 매달 자동 갱신된다. 구두 계약도 마찬가지다.

세입자가 나가려면 보통 60~90일 전에 서면으로 통지해야 한다는 조항이 계약에 들어 있는 경우가 많다. 기한을 놓치면 계약이 자동 갱신되니 달력에 미리 표시해 두는 편이 좋다. 반대로 계약 기간이 끝났다는 이유만으로 집주인이 세입자를 내보낼 수는 없다는 점도 기억할 만하다.

불가피하게 계약을 중도에 깨야 한다면 집주인은 새 세입자를 구하려 노력할 의무가 있고, 광고를 냈다거나 세입자를 면접했다는 식으로 그 노력을 입증해야 한다. 또 장애로 인해 집을 쓸 수 없게 됐거나, 큰 병·사고로 소득을 잃었거나, 62세 이상으로 요양시설에 들어가게 된 경우, 가정폭력 피해자인 경우에는 법이 정한 절차로 계약을 정당하게 해지할 수 있다.

이 기사는 뉴저지주 지역사회부(DCA)가 발행한 '렌트의 진실(Truth in Renting)'을 기준으로 작성한 정보 안내로, 법률 자문이 아니다. 개별 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 분쟁이 생겼다면 변호사와 상담하고, 비용 부담이 어렵다면 법률구조 서비스를 찾아보기 바란다.